租赁合同中转租问题的探讨 作者：未知     时间：2017-08-04    来源：互联网

　　核心内容：转租，一般是指承租人将租赁物之全部或一部分再出租给第三人(次承租人)，供其使用、收益，第三人则支付租金，承租人并不脱离原租赁关系的行为。

　　一、转租包括经出租人同意和未经出租人同意两种情况：

　　1.经出租人同意的转租

　　经出租人同意的转租包括两种情形：

　　一是在租赁合同订立时明确约定承租人有权出租租赁物;

　　二是在租赁期间承租人征得出租人同意将租赁物转租。

　　对于事前未经出租人同意，事后出租人知道后并不反对或予以承认的，按照《合同法》第51条的规定，也可以视为经出租人同意的转租。

　　经出租人同意的转租是有效的，但由于在同一租赁物上出现了三个当事人、两个合同关系，即出租人、承租人、第三人也可称为次承租人，这三人之间的法律关系必须明确。

　　按照《合同法》第224条的规定,经过转租的租赁合同关系当事人的关系应为：

　　第一，出租人与承租人之间的关系不因转租而受影响，继续有效，承租人仍然应向出租人承担支付租金、在租赁期间届满时返还租赁物的义务。因次承租人的行为造成租赁物损失的，承租人仍然要对出租人负责。

　　第二，虽然次承租人与出租人之间没有合同关系，次承租人可以直接向出租人支付租金。

　　第三，在租赁合同终止或者被解除时，承租人与次承租人之间的租赁关系也随之终止。

　　因为这个次承租合同的订立是以前一个租赁合同为基础的。

　　2.未经出租人同意的转租

　　对于未经出租人同意的转租合同的效力，目前主要有以下几种观点：

　　无效合同、有效合同、可撤销合同、效力待定合同等。

　　最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

　　最高人民法院民一庭负责人在《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》答记者问中将未经出租人同意的转租合同认定为无效合同，但根据《合同法》第224条规定，未经出租人同意的转租合同应为可撤销的合同而并非无效合同。

　　二、屋租赁合同中转租问题

　　1、承租人转租房屋必须经出租人同意

　　《合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”;

　　《城市房屋租赁管理办法》第3条规定：“承租人经出租人同意，可以依照本办法将承租房屋转租”。按以上两个法律、法规的规定，承租人转租房屋是可以的，但事先应征得出租人的同意。因此租赁合同中双方应明确约定转租条款，出租人可对转租附加一些必要的条件，只要不违反法律、行政法规的规定即可。

　　2、出租人、承租人均可从转租中获益

　　《城市房屋租赁管理办法》第27条规定：“出租人可以从转租中获得收益”。承租人转租房屋所获租金是次承租人使用房屋所支付的对价，出租人作为产权人当然有权从中提取一定的收益。

　　一般情况下，承租人转租房屋的目的就是为了对租赁房屋的收益，按《城市房屋租赁管理办法》第30条规定：“ 转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务”，因此转租后承租人义务应该是加重了，所以法律应该允许承租人从转租中获益。

　　鉴于出租人、承租人均可从转租中获益，因此在租赁合同中双方应明确约定转租收益分配比例，该比例中应考虑承租人后期对房屋修缮的投入，确保公平，避免出现纠纷。

　　3、房屋转租后次承租人享有优先购买权

　　在房屋转租合同合法有效的情况下，出租人转让房屋，承租人与次承租人同等条件下均享有优先购买权，次承租人因已经实际占有、使用房屋，因此其优先购买权优先于承租人。

　　这里还涉及一个深层次问题就是次承租人购买了租赁房屋后，租赁合同是否解除?

　　我们认为，次承租人取得房屋所有权后，其取代了原合同出租人的地位，原租赁合同依然有效，承租人转租收益权依然存在。那么在合同有效期内，次承租人需向承租人支付转租收益，否则会损害承租人合法利益，不符合“买卖不破租赁”的法律宗旨。

　　相关法规：我国《合同法》第224条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

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